اتخذت الحكومة التركية موقفاً داعماً للمستثمرين الأجانب وذلك عن طريق استقبالهم والسماح لهم بالاستملاك في تركيا وفق شروط معينة،  لذا يسعى معظم الأجانب إلى شراء عقار في تركيا والقيام باستثمارات عقارية فيها، وتشير الأرقام الرسمية  إلى تملك الأجانب لحوالي 59 ألف عقار في العام 2021 كأعلى رقم على الإطلاق متجاوزاً جميع الأرقام في السنوات السابقة بالرغم من الأزمات المتعاقبة على الاقتصاد التركي التي كان آخرها وباء كورونا، مما يؤكد أهمية السوق العقاري في تركيا..

محتويات المقالة:

أهمية السوق العقاري في تركيا.

المدن الجاذبة للعرب والأجانب لشراء العقارات في تركيا.

خطوات شراء العقارات في تركيا.

أنواع العقارات في تركيا.

الطابو وأنواعه.

الضرائب العقارية.

الإعفاء الضريبي للأجانب.

كيف نساعدك في A estate عند شراء عقار في تركيا.

أهمية السوق العقاري في تركيا

تشير التوقعات والإحصاءات أن مبيعات العقارات في 2022 تكاد تتجاوز الـ 60 ألف عقار للأجانب وذلك أعلى رقم تم تحقيقه منذ 2019، فالعقارات حافظت على جاذبيتها بالرغم من الصعوبات والتغيرات، ويتميز سوق العقارات في تركيا بأنه سوق ناشئ وقوي، ويعد ثاني أقوى وأنشط سوق إنشاءات في العالم، وتتربع تركيا على المرتبة الرابعة بين أفضل عشرة مواقع استثمار عقاري عالمياً بسبب ما تختص به تركيا من مقومات نذكر البعض منها:

1. انخفاض أسعار العقارات في تركيا مقارنة بالدول الأخرى.
2. التسهيلات الملحوظة في إجراءات التملك في تركيا عموما وللأجانب خصوصاً.
3. الاستفادة من الإقامة العقارية لمالك العقار وأسرته.
4. الاستفادة من الجنسية التركية لمالك العقار وزوجته وأولاده تحت سن ال18 في حال كان العقار بقيمة 250000 $أمريكي فما فوق.
5. انخفاض الضرائب العقارية التي لا تتجاوز مجتمعة 7% من قيمة العقار.
6. ارتفاع العائد الربحي والاستثماري سواء بالتأجير أو إعادة البيع الذي قد يصل أحيانا إلى 20% من قيمة العقار سنوياً.
7. انخفاض المعيشة في تركيا وسهولة الحياة فيها.
8. التنوع الملحوظ في المشاريع العقارية والعروض المغرية فيما يتعلق بالأسعار والإطلالات والمواقع.
9. اجتماع الحداثة الغربية والأصالة الشرقية في المدن التركية، مما يجعلها مركز جذب للمغتربين والمستثمرين.
10. البنى التحتية الملائمة والتي توفر الحياة الكريمة للأسر والأفراد.
11.  سوق الاستثمار العقاري في تركيا سوق تنافسي.
12. الترابط الوثيق بين مجالات الاستثمار في تركيا، كالصناعة، والزراعة والعقارات والتجارة والسياحة.

هذه بعض الأسباب التي تجعل شراء عقار في تركيا مهما وضروريا لكل من يفكر في الاستثمار في تركيا، فما هي أكثر المدن الجاذبة للأجانب والعرب ليستثمروا أو يستقروا فيها.

المدن الجاذبة للعرب والأجانب لشراء العقارات

اسطنبول:

سيكون من المفاجئ أن تبدأ القائمة بدون اسطنبول، كانت ومازالت اسطنبول المدينة الأكثر تفضيلاً لدى الأجانب لشراء العقارات، لأنها تقدم مجموعة واسعة من الاحتمالات للأشخاص الذين يرغبون في العيش في اسطنبول وذلك لكونها مدينة كبيرة بسكانها وحجمها، كما تتميز بجمالها وسرعة تحضرها وتعتبر من أشهر الوجهات السياحية في العالم وقد ارتفع مؤشر المعيشة والعمل في اسطنبول في الأعوام الأخيرة عشر درجات أكثر من المدن التركية الأخرى، لذلك يقبل معظم الأجانب على شراء العقارات واستثمارها في اسطنبول.

أنقرة:

العاصمة السياسية لتركيا وثاني أكبر مدينة بعد اسطنبول، ويوجد فيها العديد من الجامعات المعترف بها دوليا، مثل جامعة الشرق الأوسط التقنية وجامعة بيلكنت  وتتميز الدراسة في جامعات أنقرة بأنها باللغة الإنكليزية، ويمكننا اعتبار أنقرة أفضل مدن تركيا للعيش والاستثمار حيث تنافس اسطنبول على هذا اللقب.

أنطاليا:

المدينة السياحية الأبرز في تركيا، ومع تزايد عدد المشاريع والإدارة الممتازة للبلدية، أصبحت أنطاليا واحدة من أهم المدن في تركيا، فالشواطئ الهادئة والأشخاص الطيبون والمأكولات الشهية والمناظر الطبيعية الخلابة وغيرها من الأمور الأخرى جعلت أنطاليا فريدة من نوعها، في كل صيف تمتلئ أنطاليا بالسياح من جميع أنحاء العالم، مما يزيد من الاهتمام بالاستثمار العقاري فيها.

بورصة:

 أهم المدن الصناعية في تركيا، وسبق وصنفت من بين أفضل المدن للعيش والاستثمار في تركيا للعرب والمستثمرين الأجانب، وتقع بورصة في جنوب منطقة مرمرة أي شمال غرب تركيا، وتمتاز برخص المعيشة وتوفر العديد من أماكن الترفيه وفرص العمل، حيث تستقبل بورصة سنوياً أعدادا كبيرة من السياح والمستثمرين العرب، وتتميز بقربها من إسطنبول خاصة عن طريق النقل البحري.

طرابزون:

تقع مدينة طرابزون شمال شرق تركيا وتطل على ساحل البحر الأسود ويفضل الكثير من العرب طرابزون كوجهة للسياحة والاستثمار، لما فيها من إمكانات ومؤهلات.

أزمير:

تقع في منطقة بحر إيجة، وهي ثالث أكثر المدن اكتظاظاً بالسكان في تركيا، أزمير مدينة ساحلية بها العديد من الموانئ، والهندسة المعمارية الفريدة من نوعها والقوة الصناعية الكبيرة، لذلك غالبا ما يفضل الأجانب أزمير لأهميتها السياحية والمالية.

مرسين:

موطن أكبر ميناء بحري في تركيا، تحمل مرسين اسم (لؤلؤة البحر الأبيض المتوسط) توفر مرسين حياة عالية الجودة لمواطنيها بطبيعتها الأخاذة ومناخها الدافئ وبحرها النظيف، وتعد مرسين مركزا تجاريا رئيسياً.

أسكي شهير:

وتقع محافظة إسكي شهير شمال غرب البلاد، من منطقة الأناضول، تسمى المدينة الطلابية، وتسعى للوصول إلى لقب أفضل مدينة للعيش والاستثمار في تركيا، وتتميز مدينة أسكي شهير بنسبة المتعلمين العالية فيها لاستقبالها آلاف الطلاب للدراسة سنويا في جامعاتها مثل جامعة غازي عثمان وجامعة الأناضول، وتعتبر إسكي شهير من المدن التركية المرغوبة لجودة المعيشة فيها وتكلفة المعيشة المتوسطة التكلفة.

صقاريا:

تقع صقاريا شمال غرب تركيا وتطل على البحر الأسود، تضم العديد من المساحات الخضراء، وتعتبر من أجمل المناطق الخضراء في تركيا، ونهر صقاريا الذي ينبع من جبال أفيون ويتدفق إلى البحر الأسود، يمر من خلاله، صقاريا هي الوجهة المثالية للسياحة والترفيه، ومكان جيد للعيش والاستثمار في تركيا، وتبعد حوالي ساعتين عن اسطنبول وفيها أكبر المناطق الصناعية مما يجعلها منطقة مثالية للعيش والاستثمار.   

قونيا:

تعد تكلفة المعيشة في قونيا منخفضة للغاية وتناسب العائلات التي تفضل البيئة الإسلامية، وتعتبر من أفضل المدن التركية للعيش لتوفر الكثير من المدارس التركية الحكومية والخاصة ولذلك يفضلها العرب خصوصاً، وتشتهر مدينة قونيا بزراعتها والبنية التحتية التي توفر أنواع مختلفة من المواصلات مثل الحافلات والسكك الحديدية.  

تركيا أهم الوجهات للاستثمار العقاري وهذه المدن التي ذكرناها هي أكثر المدن المرغوبة التي يقبل عليها الأجانب والعرب لشراء عقار في تركيا أو الاستثمار العقاري في تركيا، فما خطوات شراء عقار في تركيا؟ دعونا نتعرف إلى كيفية شراء عقار في تركيا فيما تبقى من المقال..

خطوات شراء عقار في تركيا

إن عملية  شراء العقار ونقل الملكية بين البائع والمشتري تتم في يوم واحد وبخطوات محددة يمكننا التوقف عندها بالترتيب:

• عملية البحث عن العقارات في تركيا من خلال التواصل مع الشركات العقارية الوسيطة وبالنسبة للمشتري هي أهم خطوة اختيار الشركة المناسبة والابتعاد عن الأفراد أو الشركات الغير موثوقة والتي تعطي عروض وهمية للعميل وهدفها فقط البيع نحن في A Estate نقوم بفهم طلب العميل وارسال العروض المناسبة لتطلعاته ولا نقدم أي عروض وهمية كما أن لدينا فريق مختص بالتحقق من العقارات التي نعرضها للتأكد من خلوها من المشاكل واشارات الحجز ونوع الطابو (سند الملكية) للتأمين على حصول العميل على صفقة نظيفة خالية من المخاطر.
• بعد أن تقوم باختيار العقار المناسب، يمكنك الحجز واتمام عملية الشراء من خلال الحضور إلى تركيا لتقوم بتوقيع عقد الشراء، أو حضور من ينوب عنك بواسطة وكالة رسمية مصدّقة لدى كاتب العدل ((النوتر)) أو في السفارة التركية في بلدك.
• يجب أن يتم استخراج الرقم الضريبي للمالك الجديد من دائرة الضرائب، والذي لا يستغرق استخراجه من دائرة الضرائب إلا دقائق والغاية منه تيسير المعاملات الرسمية وتسهيلها.
• تحضير جواز السفر مع ترجمته إلى اللغة التركية وتصديقه من كاتب العدل.
• بالنسبة للأجانب يجب الحصول على التقييم العقاري وهو تقرير يوضح قيمة العقار الحقيقية بناء على قرار يصدر عن شركة معتمدة في تقييم العقارات وفق إجراءات محددة.
• النزول إلى مديرية التسجيل العقاري (الطابو) ليتم التنازل من بائع العقار لصالح المالك الجديد.
• تسديد الضرائب الواجبة على الطرفين.
• يستحق المالك الجديد بعد ذلك سند الملكية الخاص بالعقار الذي يتضمن كافة معلومات العقار مثل (الموقع، المواصفات، اسم المالك الجديد….

هذه الخطوات الأساسية التي على المشتري أن يقوم بها عند شراء العقارات في تركيا، وقبل أن نتناول الضرائب والإعفاء الضريبي سنتوقف سريعا عند أنواع العقارات ..

أنواع العقارات في تركيا

على من يرغب بشراء عقار في تركيا أن يتعرف إلى أنواع العقارات في تركيا التي يستطيع الأجنبي  أن يختار من بينها:

1.     عقارات سكنية:

تركيا من الدول الرائدة في المجال المعماري السكني وتقدم عدد كبير من الخيارات

• شقق عادية: عبارة عن منازل وبيوت موجودة ضمن مباني مستقلة في الأحياء والأزقة الشعبية.
• شقق حديثة: موجودة في المجمعات السكنية المشيدة بمعايير بناء قياسية تحتوي ملاعب ومسابح وحمامات تركيا وملاعب أطفال وقاعات المناسبات والاجتماعات والمطاعم والمقاهي.
• الفلل العادية: تكون موجودة غالبا في المناطق النائية والريفية والبعيدة عن مراكز المدينة بالقرب من الغابات والبحار.
• مجمعات فلل: تقوم شركات الإنشاء على بناء مجمعات فلل بتصميم واحد مشكلة عملا فنياً، تكون غالبا في موقع مميز بحيث تكون قريبة من مراكز المدن، وفي الغالب تتشارك الفلل مع مدخل ومسبح ومرآب واحد.
• البنتهاوس: نوع حديث من الشقق وعادة تكون في المباني الكبيرة وناطحات السحاب أعلى من جميع المباني المحيطة، وتتميز بالمساحة الكبيرة على كامل الطابق مع إطلالات بانورامية وتصنف من بين الشقق باهظة الثمن والفاخرة لأبعد الحدود.
• شقق دبلوكس: تتكون الشقة الواحدة من طابقين يتصلان بدرج داخلي وتتميز الشقة بتعدد الحمامات والمطابخ والصالات وتناسب العوائل الكبيرة.
• شقق تربلكس: عبارة عن شقة واحدة مكونة من ثلاث طوابق مما يجعلها تشبه البناء المستقل أو الفيلا ويتم التنقل بين الطوابق عبر السلالم الداخلية وتتميز بكثرة الغرف والصالات والحمامات.
• شقق الاستديو: تتكون هذه الشقة من غرفة واحدة فقط مع مطبخ مفتوح عليها وتعتبر خيارا مناسبا للطلاب وتصلح لشخص وأحد أو اثنان.

2.    عقارات تجارية:

• المتاجر والمحلات: تعتبر الخيار الأمثل للراغبين بافتتاح مراكز لبيع المواد الغذائية أو بيع مواد الدهان ومستلزمات البناء.
• المكاتب: هناك أنواع من العقارات تحمل اسم (هوم أوفيس) وهذا المكتب عبارة عن عقار يقع ضمن بناء مستقل أو مجمع مكاتب ويصلح للأعمال التجارية كمكاتب محاماة والمكاتب العقارية وغيرها.
• الشركات: شركات الاستيراد والتصدير والشركات العقارية وشركات التأمين، ويمكن أن تكون ضمن بناء شركات متعددة أو بناء كامل لشركة واحدة وذلك يعود لحسب حجم أعمال الشركة وضخامتها.
• فنادق: يلجأ المستثمر أحيانا إلى خيار استملاك فندق كامل وتوفير غرف وأجنحة فندقية للزبائن، بنفس الأنظمة المتبعة في الفنادق مع توفير خدمات فندقية بتصنيف مختلف: نجمتين، 3نجوم، 4نجوم، 5نجوم.
• المطاعم والمقاهي: تنتشر في كل مناطق اسطنبول وغالبا ما تتواجد في الأماكن السياحية على الشوارع العامة وضمن مراكز التسوق.
• المدارس والهيئات التعليمية: نوع من العقارات تخصص للقيام بأنشطة الترفيه وتحمل رخصة حكومية، وتكثر المدارس والمراكز التعليمية في اسطنبول.

الطابو وأنواعه

ما هو الطابو؟

وثيقة رسمية مختومة بختم الدولة تصدر مباشرة من دائرة الطابو في تركيا (دائرة السجل العقاري) تبين حق ملكية الشخص المدرج اسمه للمبنى المبني على الأرض أو جزء منها، يعتبر ساري المفعول في المجال القانوني حتى تثبت أي مخالفة، يوجد سند ملكية لكل عقار، يتم تضمين كافة المعلومات المتعلقة بالعقار في مستند سند الملكية هذا، هناك أنواع مختلفة من سندات ملكية العقارات وذلك لون السند ومحتوياته، أما أنواع الطابو في تركيا:

الطابو الأزرق:

سند ملكية الأراضي الزراعي، يتم إصداره عن دائرة الطابو المختصة ويضم كافة البيانات حول العقار كالموقع، المدينة، الحي، ومساحة العقار.

الطابو الأحمر:

ويسمى بهذا الاسم نسبة للون ورقة سند الملكية الحمراء ويعطى للعقارات السكنية على مختلف أنواعها شقق أو فلل أو محال تجارية أو بيوت مستقلة أو البيوت في المجمعات والبيوت داخل المباني.

الضرائب العقارية

وتنقسم عند نوعين:

المطلوبة عند شراء عقار في تركيا للأجانب والأتراك، والمطلوبة عند بيع عقار.

أولاً: الضرائب العقارية عند شراء عقار في تركيا:

1ـ رسوم نقل الملكية:

وتسمى رسوم الطابو، وهي رسم إجبارية لنقل الملكية من مالك إلى آخر، وتشكل حوالي 4% من القيمة المعلنة والمحددة للعقار في سند الملكية (الطابو)، وتدفع مناصفة بالتساوي بين البائع والمشتري أو بحسب الاتفاق بينهما.

2ـ رسوم تثبيت عقد الشراء الأولي عند كاتب العدل:

هذه الرسوم اختيارية إذا كان العقار قيد الإنشاء والشراء بالتقسيط فلا يمكن نقل الملكية والحصول على الطابو مباشرة في هذه الحالة، لذا يتم كتابة عقد بيع أولي بين البائع والمشتري ليتم تسجيل وتثبيت البيع عند كاتب العدل وذلك ليضمن المشتري حقه، و تقدر هذه الرسوم بـ 1% من قيمة العقار المسجل في عقد البيع الأولي.

3ـ ضريبة العقار السنوية:

فور شرائك للعقار في تركيا سواء كنت مواطنا أجنبيا أو مواطنا تركيا، هناك الضريبة السنوية للمكية، وتبلغ قيمتها 0.002 فإذا كان سعر العقار 200 ألف دولار تكون قيمة الضريبة 400 دولار سنويا، من قيمة العقار المسجل في سند الطابو ويتم دفعها على قسطين: الأول يدفع في شهر آذار ويتم دفع القسط الثاني في تشرين الثاني، ويمكن دفعها في مبنى البلدية أو تحويلها إلى حساب البلدية المصرفي التي يتبع إليها العقار.

4ـ أجور خدمات المجمع السكني(عائدات المجمع):

يقدم كل مجمع سكني في تركيا مجموعات من الخدمات مثل التنظيف والحماية والأمنية وأجور كهرباء المجمع والمصاعد وصيانة مرافق المجمع وغيرها، ولهذه الخدمات تسمى العائدات الشهرية، وتقدر حسب مياحة الشقة والمجمع وجودة الخدمة وتبدأ من 0-1 دولا لكل متر مربع من مساحة الشقة وتدفع شهرياً، فإن كانت مساحة الشقة 100 متر مربع قد يصل الأجر شهريا 50 دولار تقريباً.

ثانياً: الضرائب العقارية على بيع عقار في تركيا للأجانب والأتراك(ضريبة الأرباح العقارية):

يجب دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية عند إتمام بيع العقار ضمن أول خمس سنوات من الشراء، أما إذا تم بيع العقار بعد خمس سنوات من امتلاكه فلا وجود لهذه الضريبة وذلك وفق المادة 80 من قانون ضريبة الدخل التركية.

كيف تحتسب ضريبة الأرباح العقارية؟

نحتسب  الفرق بين قيمة العقار عند شرائه وبين قيمته بعد بيعه وعلى أساسه تكون ضريبة الأرباح العقار، فالفرق بين سعراء الشراء والبيع المعلنين يشكل ربح رأس المال وهذا الربح الذي ستدفع عنه الضريبة بنسبة تتراوح من 15% حتى 35%.

ومن الجدير بالذكر أنه يوجد ضريبة على عوائد الإيجار وهي مثل ضريبة الأرباح الرأسمالية، لكونها الدخل الذي تحصل عليه من العقار، و يستطيع المشتري الأجنبي الاستفادة من الإعفاء الضريبي أيضاً..

الإعفاء الضريبي للأجانب

وضعت الدولة التركية في الحسبان ارتفاع قيمة الضريبة بالنسبة لبعض أنواع العقارات، وكنوع من التحفيز للمستثمرين الأجانب أوجدت تركيا مجموعة من القوانين لجذب المستثمرين ومن هذه القوانين مجموعة من إجراءات الإعفاء، حيث ييتمكن المشتري الأجنبي من الاستفادة من الإعفاءات الضريبية في حال توفرت الشروط التي سنذكرها آنفاً:

شروط الإعفاء الضريبي في تركيا:

شمل القانون رقم 6824 جميع المواد القانونية المتلعقة بمجال الاستثمار العقاري في تركيا، وتنص المادة رقم 7 من قانون الإعفاء الضريبي على الشروط التي يجب أن تتحققق لتحصل على الإعفاء الضريبي عند شراء عقار في تركيا:

الإعفاء الضريبي وشروطه:

1. أن يكون العقار حديث البناء و وقد أنشئ مؤخراً، فالأبنية التي سبق وأن سكنت مستثناة من الإعفاء.
2. أن يتم تسديد ثمن العقار بالعملة الأجنبية.
3. أن يكون المشتري الأجنبي غير مقيم في تركيا.
4. أن لا يسبق لمشتري العقار الإقامة في تركيا مدة ستة أشهر متتالية  خلال العام الجاري أو السابق.
5. أن لا يكون للمشتري عنوان مسجل في تركيا.
6. أن لا يمتلك مشتري العقار إقامة سارية المفعول في تركيا على غرار الإقامة السياحية أو أي نوع آخر.
7. يمنع على المشتري بيع العقار المعفى ضريبياً سنة كاملة.
8. يعفى من ضريبة القيمة المضافة  العقارات السكنية والتجارية فقط.

بعد إنهاء المشتري الأوراق والمستندات اللازمة للحصول على الإعفاء الضريبي يجب أن يتقدم بطلب إلى السلطات الضريبية التركية ليحصل على شهادة الإعفاء الضريبي.

كيف نساعدك في A estateعند شراء عقار في تركيا:

نكرس جهودنا وخبراتنا وكادرنا المتميز بالتعاون والنشاط في خدمة المستثمرين الراغبين في خوض تجربة شراء عقار في تركيا ناجحة و آمنة، وذلك بتقديم المعلومات الوافية عن السوق العقاري و تفهم  احتياجات المستثمر و معاونته للوصول إلى الخيار العقاري الأفضل والأنسب له، نبدأ خدماتنا من قبل الشراء  أي قبل أن  تقرر وتحدد العقار الذي ستشتريه حيث نقدم لك اقتراحات عقارية تناسبك وتلبي متطلباتك فتستطيع الاختيار من بينها باطمئنان، ونتابع المسيرة مع المشتري في كل مراحل الشراء فنعمل على   تنظيم عملية الشراء والتأكد من استلام العقار، بالإضافة لاستخراج الإقامة العقارية وفتح الحساب البنكي للمشتري  وإنجاز ملفات الجنسية، ونقدم فيما بعد  خدمة إدارة العقار  كالتأجير وإعادة البيع ومتابعة الرسوم والضريبة والفواتير التي تخص العقار، يقوم فريق العمل في A estate العقارية بتقديم مختلف الخدمات العقارية التي قد يحتاجها المشتري عند قيامه بشراء  عقار في تركيا، بخبرة تنطلق من واقع السوق واحتياجات المستثمر واهتمام بأدق التفاصيل وأصغرها، يسمح للمشتري في المضي قدما في استثماره بكل ثقة وأمان.

معرفتك لما ذكرناه آنفاً  حول العقارات في تركيا و كيفية شراء العقارات في تركيا، يمكنك اعتباره أول خطوة على درب الاستثمار العقاري في تركيا، ومهمتنا في A estate  أن نعّبد هذا الدرب ونجعله سهلا ويسيرا  على كل من يرغب في شراء عقار في تركيا سواء للسكن أو للاستثمار، فلا تتردد في التواصل معنا للاستشارة والسؤال.